💬 Джерело
ІПК ДПС від 23.03.2026 р. № 1735/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК
📌 Ситуація із звернення
🔸 Товариство як девелопер будівництва та продавець здійснює будівництво об’єкта нерухомості власними силами та/або із залученням субпідрядних організацій.
🔸 Товариство виступає генеральним підрядником і виконавцем будівельних робіт, несе ризики виконання будівельних робіт та формує собівартість.
🔸 Товариство укладає з покупцями – фізичними особами, громадянами України – договори купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.
🔸 Об’єктом договору є майбутній об’єкт нежитлової нерухомості.
🔸 Майбутній об’єкт нерухомості є передбаченою проєктною документацією складовою частиною подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна – приміщенням.
🔸 За умовами договору продавець зобов’язується забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, зокрема шляхом укладення та виконання договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта.
🔸 Продавець також зобов’язується забезпечити підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі.
🔸 Передача покупцю майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється шляхом державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на такий об’єкт.
🔸 Після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта продавець передає покупцю об’єкт нерухомості у власність та в натурі.
🔸 Операції з передачі майбутнього об’єкта нерухомості у власність покупців є першим постачанням.
🔸 Оплата за договором здійснюється покупцями як у повному обсязі, так і частковими платежами – авансами – відповідно до встановленого графіка.
🔸 Перехід спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни такого об’єкта.
🔸 Таке право переходить до покупця з моменту державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості.
🔸 Продавець протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта зобов’язаний повідомити покупця про прийняття об’єкта в експлуатацію та необхідність приймання-передачі об’єкта нерухомого майна.
🔸 Термін прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта перевищує 12 місяців.
🤔 Питання платника податків
🔸 Чи є договори купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, укладені Товариством, довгостроковими договорами?
🔸 Чи є об’єктом оподаткування ПДВ у межах договору виконання будівельних робіт Товариством?
🔸 Чи є об’єктом оподаткування ПДВ отримання авансових платежів від покупців?
🔸 Чи є об’єктом оподаткування ПДВ державна реєстрація спеціального майнового права?
🔸 Чи є об’єктом оподаткування ПДВ передача у власність закінченого будівництвом об’єкта нерухомості?
🔸 Чи підпадають договори купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, за якими Товариство одночасно виконує будівельні роботи, а строк будівництва та передання об’єкта у власність перевищує 12 місяців, під дію п. 187.9 ПКУ як довгострокові договори для цілей оподаткування ПДВ?
🔸 Яку номенклатуру товару/послуги слід зазначати у графі 2 податкової накладної, що складається на суму авансового платежу за майбутній об’єкт нерухомості – нежитлове приміщення?
🔸 Яку одиницю виміру у графах 4 і 5 податкової накладної та яку кількість у графі 6 слід зазначати у такій податковій накладній, зокрема у разі отримання часткової оплати від повної вартості об’єкта?
🔸 Чи застосовується у наведених господарських операціях касовий метод для визначення податкового зобов’язання з ПДВ?
🔸 Чи підлягають господарські операції за такими договорами, з урахуванням того, що Товариство є виконавцем будівельних робіт, обліку відповідно до НП(С)БО 18 «Будівельні контракти» для цілей визначення фінансового результату та податкових наслідків?
🔸 Яка подія у межах договору, з урахуванням виконання будівельних робіт Товариством, є моментом визнання доходу: виконання певного етапу будівельних робіт, державна реєстрація спеціального майнового права, підписання акта приймання-передачі чи отримання оплати?
🔸 Який порядок визначення собівартості майбутнього об’єкта нерухомості?
🔸 Які первинні бухгалтерські документи повинні формуватися Товариством для документального підтвердження собівартості реалізованого майбутнього об’єкта нерухомості?
📝 Відповідь ДПС
✅ Щодо визнання договору довгостроковим для цілей ПДВ
🔸 ДПС зазначає, що платники податків при визначенні порядку оподаткування здійснюваних операцій повинні керуватися принципом превалювання сутності над формою.
🔸 Для цілей податкового обліку беруться до уваги економічні наслідки, створені господарськими операціями, а не особливості оформлення таких операцій.
🔸 Якщо об’єктом договору та постачання є майбутній об’єкт нежитлової нерухомості, що буде передаватися відповідно до закону покупцю у власність, а не безпосередньо виконання робіт або надання послуг, то для цілей ПДВ та у розумінні п. 187.9 ПКУ такий договір не вважається довгостроковим договором.
✅ Щодо об’єкта оподаткування ПДВ за договором
🔸 ДПС вказує, що об’єкт оподаткування ПДВ визначається відповідно до ст. 185 ПКУ.
🔸 Якщо об’єктом договору та постачання є майбутній об’єкт нежитлової нерухомості, що буде передаватися покупцю у власність, то об’єктом оподаткування ПДВ буде операція Товариства – платника ПДВ – з постачання або передачі покупцю такого майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості.
🔸 Безпосередньо отримання грошових коштів як авансових платежів для цілей ПДВ не розглядається як окрема операція та не підпадає під об’єкт оподаткування ПДВ.
🔸 Державна реєстрація спеціального майнового права для цілей ПДВ також не розглядається як окрема операція та не підпадає під об’єкт оподаткування ПДВ.
🔸 Окремої прямої відповіді саме щодо виконання будівельних робіт Товариством як самостійного об’єкта оподаткування ПДВ у фінальній частині ІПК не наведено.
🔸 Окремої прямої відповіді саме щодо передачі у власність закінченого будівництвом об’єкта нерухомості у фінальній частині ІПК не наведено.
✅ Щодо податкової накладної при отриманні авансової оплати
🔸 У разі здійснення операції з постачання або передачі покупцю майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості Товариство зобов’язане скласти податкову накладну та зареєструвати її в ЄРПН за правилами і у строки, встановлені ст. 201 ПКУ та Порядком № 1307.
🔸 У разі отримання попередньої оплати за майбутній об’єкт нежитлової нерухомості згідно з умовами договору у податковій накладній, складеній на суму фактично отриманої оплати, у графі 2 потрібно зазначати формулювання, що відповідає первинним документам, зокрема договору, якими супроводжується постачання такого майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості.
🔸 У графі 4 потрібно зазначати умовне позначення відповідної назви одиниці вимірювання/обліку українською мовою згідно з Класифікатором системи позначень одиниць вимірювання та обліку, чинним на дату складання податкової накладної.
🔸 У графі 6 потрібно зазначати обсяг постачання, визначений у відповідному договорі.
🔸 Якщо договором визначено вартість одного майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості як єдиної одиниці постачання і відбулася часткова попередня оплата, то у графі 6 зазначається кількість об’єкта у вигляді частки, визначеної пропорційно сумі отриманої часткової попередньої оплати до повної договірної вартості одного майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості.
🔸 У графі 7 потрібно зазначати ціну одиниці, що відповідає повній договірній вартості одного об’єкта.
🔸 Окремого висновку щодо заповнення графи 5 податкової накладної у фінальній частині ІПК не наведено.
✅ Щодо касового методу з ПДВ
🔸 За операцією з постачання або передачі покупцю майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості касовий метод податкового обліку не застосовується.
🔸 Дату виникнення податкових зобов’язань з ПДВ за такою операцією необхідно визначати згідно з п. 187.1 ПКУ за правилом «першої події».
✅ Щодо бухгалтерського обліку, доходу, собівартості та первинних документів
🔸 ДПС зазначає, що для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних із визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності та інших документів, ведення яких передбачено законодавством.
🔸 ДПС вказує, що платникам податків забороняється формування показників податкової звітності та митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, визначеними п. 44.1 ПКУ.
🔸 Для обрахунку об’єкта оподаткування податком на прибуток підприємств платник використовує дані бухгалтерського обліку та фінансової звітності щодо доходів, витрат і фінансового результату до оподаткування.
🔸 Об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток, визначений шляхом коригування фінансового результату до оподаткування, визначеного у фінансовій звітності за НП(С)БО або МСФЗ, на різниці, передбачені ПКУ.
🔸 Питання бухгалтерського обліку операцій юридичної особи, яка є девелопером будівництва, з майбутніми об’єктами нерухомості при визначенні фінансового результату до оподаткування регулюються НП(С)БО або МСФЗ.
🔸 ДПС зазначає, що положеннями ПКУ не передбачено різниць для коригування фінансового результату до оподаткування платника податку на прибуток підприємств, який є девелопером будівництва, за операціями з будівництва та продажу майбутнього об’єкта нежитлової нерухомості.
🔸 Такі операції при визначенні фінансового результату до оподаткування та об’єкта оподаткування податком на прибуток підприємств відображаються згідно з правилами бухгалтерського обліку.
🔸 Питання порядку бухгалтерського обліку операцій юридичної особи, яка є девелопером будівництва, з майбутніми об’єктами нежитлової нерухомості ДПС відносить до компетенції Міністерства фінансів України.
🔸 Окремої прямої відповіді щодо застосування НП(С)БО 18 «Будівельні контракти» до наведених операцій ІПК не містить.
🔸 Окремої прямої відповіді щодо конкретної події, яка є моментом визнання доходу за договором, ІПК не містить.
🔸 Окремої прямої відповіді щодо порядку визначення собівартості майбутнього об’єкта нерухомості ІПК не містить.
🔸 Окремої прямої відповіді щодо конкретного переліку первинних бухгалтерських документів для підтвердження собівартості реалізованого майбутнього об’єкта нерухомості ІПК не містить.
📚 Норми, на які посилається ДПС
🔸 п. 1.1 ПКУ.
🔸 пп. 5.1 – 5.3 ПКУ.
🔸 п. 44.1 ПКУ.
🔸 абз. 1 п. 44.2 ПКУ.
🔸 п. 52.2 ПКУ.
🔸 ст. 52 ПКУ.
🔸 пп. 14.1.129¹ ПКУ.
🔸 пп. 134.1.1 ПКУ.
🔸 ст. 185 ПКУ.
🔸 п. 185.1 ПКУ.
🔸 ст. 186 ПКУ.
🔸 п. 187.1 ПКУ.
🔸 п. 187.9 ПКУ.
🔸 ст. 187 ПКУ.
🔸 ст. 198 ПКУ.
🔸 ст. 199 ПКУ.
🔸 пп. 201.1, 201.7, 201.10 ПКУ.
🔸 ст. 201 ПКУ.
🔸 підрозділ 2 розділу XX ПКУ.
🔸 статті 655 і 656 глави 54 розділу ІІІ книги п’ятої Цивільного кодексу України.
🔸 статті 1, 3, 4, 6, 9 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».
🔸 стаття 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
🔸 підпункти 1, 5, 6, 8, 10 частини першої статті 1, статті 7, 10, 13 Закону України від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
🔸 Порядок заповнення податкової накладної, затверджений наказом Міністерства фінансів України від 31.12.2015 № 1307, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 26.01.2016 за № 137/28267.
🔸 Закон України від 5 жовтня 2017 року № 2155-VIII «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги».
❗️ Застереження від команди First Pro Tax
👉 Зауважуємо, що ІПК є важливою для розуміння позиції податкового органу та практики тлумачення законодавства ДПС.
👉 Проте це не означає, що викладені в ній висновки є абсолютно правильними, безспірними або такими, що завжди відповідають інтересам платника податків.
🔎 Кожна конкретна ситуація потребує окремого аналізу її фактичних обставин, документального оформлення та норм законодавства.
У разі наявності будь-яких питань, звертайтеся:
📞 097-191-20-20